物業管理心得體會物業管理工作心得體會範文6篇 如何做好物業管理工作：我的心得體會
本文主要介紹了物業管理工作的心得體會，從管理與服務、維修與保養、安全與保障等多個方面進行了闡述，並對物業管理工作的重要性和必要性進行了深入思考。希望能為廣大物業從業者和業主提供有益的參考。
第1篇
探討別墅物業管理居住類型上物業分為：一般住宅、公寓、別墅三種。從檔次上別墅屬於最高一層。別墅住宅隨市場經濟的發展日益增長，成為房地產業的“寵物”，倍受消費者親睞。因此對別墅的管理也成為物業管理企業的一個重要課題。下面筆者就其公司即將接管的別墅談一下對別墅物業管理的個人觀點，望各位同行批評指正.所謂“別墅”現代漢語所給定義為：在郊區和風景區建造的供休養用的園林住宅。
所謂“管理”在這裏的喻義為物業管理，含保管、照管與料理、約束的並列關係。雖然書中對別墅的定義與目前市場上銷售的別墅及國外發達國家的別墅有諸多不同之處。但即稱“別墅”住宅都有許多相同之特徵，那麼別墅的物業管理除了進行一般物業管理工作所包涵的社區清潔、保安；
公共設施保養、維護等，還要根據別墅的特性，搞好針對的服務管理工作，方能取得良好的效果和收益。
一、別墅環境的特性由於別墅區選址大都在郊區、風景區，遠離城市喧譁區域，在開發建設與它類型物業相比，佔地多、面積大、個性化強、綠化用地與佔地面積的比例不低於1：
1，各建築之間距離大，道路寬闊。那麼通常物業管理中所要求的，綠地無雜物、雜草，人行道和機動車道無損壞；
保持清潔標準，就不適宜了。首先園林綠化區域的設計，在風格上需與別墅的建築相符，在選擇的品種上，需考慮到南北氣候的差異，否則會造成“碧綠”一會兒，“優雅”一時的短時效應，一年只有一季二季綠的景象。如果這些“先天不足”一旦形成，那麼後期的物業管理無論如何，也無法達到良好的效果。另外，距離大、道路寬、人口密度小，宜造成了人與人之間情感溝通的不暢。根據別墅所處的區域，入住人羣的類別，通過“民意測驗”、“客户調查”，增加一些實用功能的公共設施，如開設露天健身房、兒童樂園、老人活動地、露天燒烤區、藝術園藝塑品、信息欄等，以溝通開發商、物業公司、業户之間的情感，提高物業管理成效。還有，象雪天及時有效地清掃道路，雨天道路排積水處理等等，正是這些看似細微的工作，構成了管理的全面，可以體現管理水平的地方。
二、治安特性與管理別墅在規劃上是統一設計、施工的幾十棟、上百棟為一組的、相對封閉、上規模的社區。
從價位上講，擁有者為有經濟實力者及有社會地位者等人羣。從使用上講，多為人們休假的第二居所、在西安辦事處、集團辦公地等。由於人流疏稀、人員密度小、財產價值大、隱患部位多，因此安全治安工作必須放在首位，要達到通信暢通、反應迅速、防範有效，則要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防範緊急反應系統是必不可少的。以技防和人防相結合，利用先進的智能化設施，對社區周界、出入口、車庫、公共場所、重要部位進行24小時監控。保安員利用固定或流動的方式進行詢問、檢查、幫助別墅區內的人員。以使用電動、機動交通工具達到“快速”，以完備先進的設備裝置達到“準確”，以訓練有素的專業人員達到“有效”從而防範、控制、處理各類突發事件。但是值得注意的是，過多的盤問、繁瑣的登記、嚴格的控制，會喪失住宅的舒適和方便感覺，取而代之的是“壁壘森嚴”的“監獄”感。如何恰如其分地做到安全又方便，確實是個難題。我想因為別墅面積大、人員流動小、固定保安崗與流動保安崗利用通信設備，實現“移動通報制”可以緩解此矛盾。（即隨着來人、車輛的移動線路，不斷的通報方位形成隱形安全網）。有的別墅在對外來人員，車輛管理上實行主、付卡驗證方式，效果也還可以。在物業管理中，保安工作除了具備準軍事化的素質、職能，還應該儘可能熟悉一棟別墅的各方面情況，從單純的保衞職能到兼有幫助、服務職能。這屬於服務軟件上的範疇，不少項目，提出“有困難找保安”的承諾，是一個即好又難的課題。另外別墅區內車輛交通的管理，也涉及到很大的安全因素，因為每户在不少於一輛車的現實狀況，使之必須“人車分流”，那麼標識的正確、有效、到位、路線合理流暢是減少不安全因素的條件之一。
三、別墅的服務與管理服務與管理從字面上看，前者是聽從命令的，後者是發出命令的。
但在物業管理中就要將二者溶匯貫通，有機地結合起來。曾經在與香港戴德樑行物業管理公司西安分公司總經理交流時，其總經理感歎：在中國，很多人花幾百上千元吃頓飯沒關係，就是心疼每月幾十元的物業管理費。這也從一個側面反映了國內許多業户對物業管理的不理解。在人們較熟悉的香港物業管理模式中，物業管理經費完全來源於業主。在中國如何在人們的經濟和心理承受力不到的前提下完全實現“以區養區”，就要在服務的種類多樣化，管理形式靈活上大做文章。雖然別墅的封閉性、遠離性帶來生活、日用品服務的必須性和單一性，但因別墅用户的活動半徑大，第一居住所等原因，使大件物品及耐用品不會在社區內消費。所以，安排服務設施，提供商品種類要認真推敲。由於別墅建築的特性及消費人羣的特性，使得別墅帶有很強的私密性，各種費用的收繳是管理工作之必行，如上門收取，從服務角度上講固然可取，但頻頻打擾用户又是不可取之。這時利用多費統收、智能傳輸等方式，可以一舉兩得。住別墅的一族人羣對休閒、健身、娛樂都有一定的需求，應運而生的“會所”是一個很好的契機。辦好了，即可以滿足用户需要，又可以提高收入，達到“以區養區”的目標。但是現有項目會所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定會所的項目、周邊情況、經營的方式、面積的大小、收費的高低等等一系列可行方案，解決經營和安全等問題，方能達到預期的目標。休閒會所的經營是物業公司值得審視和思考的問題，如何使項目其鉅額的運行維護費用得以維計並最終為開發該會所贏得利潤是今後將要關注的焦點。另外別墅房屋的鑰匙管理；
公司用房、會議活動管理等等都是別墅區別於其它物業的服務項目，是值得進一步探索的方面。
1、運行流程物業公司在內部管理上，由物業部負責接收來自上級、客户等信息和物業管理服務需求，並及時傳遞給相關部門執行運作，同時，協調、溝通與監控客户和相關方，收集執行過程中的信息通過反饋渠道回到物業公司總經理處，供其決策時做出校正、判斷、總結。使物業管理服務做到有佈置、有監管、有總結，確保了物業管理服務的及時性和有效性。
2、管理控制措施在別墅項目物業管理的不同階段，物業公司應採取以下管理措施強化對物業的有效控制，保證物業管理服務的整體質素。一站式服務在物業交付使用後，物業公司物業管理部的客户服務中心為業主、用户提供“一站式”服務，使業主、用户辦理相關業務簡捷方便。空置物業
保養別墅項目在物業交付使用後，由於銷售策略的原因，有一定量的物業處於空置狀態。物業公司在空置物業的管理上，按正常使用物業實施物業管理，並建立定時入室檢查制度，讓空置物業保持良好的使用性質，使之隨時能投入使用。安全應急預案別墅項目大都是以住宅為主，帶商業羣樓的建築模式，其安全是重中之重。物業公司在進入服務前，將根據別墅物業各系統的特性，制訂電梯、消防、安全等突發事件的應急預案和處置指引，並加以演練。樓宇巡視在物業管理服務過程中，物業公司物業管理部、工程部、秩序維護部每日均須執行巡視檢查制，通過定時定期對各自職責範圍內管理控制的重點區域、重點部位、重點設施設備的檢查，將管理服務由辦公室延伸到管理服務的第一線，做到早發現、先預防。l隱形清潔別墅項目的清潔管理服務，物業公司推行“隱形清潔”服務方法，清潔服務內容儘可能放在非業主出入的高峯時間進行，其他時間以保潔為主，這樣，當客户進入物業時，物業時時保持整潔的環境。上門走訪別墅項目物業管理服務中，物業公司變被動為主動，改變以往的通過業主、用户投訴改進工作的方法，實行定期上門走訪，主動與業主、用户交流，從中發現管理服務中的不足之處，加以改進。
3、信息反饋流程物業管理中心經理定期與開發商工作人員及用户進行溝通,反饋信息,發現問題及時整改。
物業公司定期或不定期與開發商和轄區政府機構進行溝通,發現問題及時商討整改辦法,並督促現場管理中心進行落實。
物業公司應保障橫向縱向溝通渠道暢通,強化服務系統的及時改善和有效溝通,最大限度地滿足開發商確定目標和客户服務需求。
目前國內的物業管理，如西安還處於探索、磨合階段，無論是國外的模式，還是國內自產的，無論是借鑑酒店管理經驗，還是引進英式管家服務；
都沒有一套以一應百的完全管理手冊。別墅的物業管理同樣如此，依據自身特點、市場情況及管理需要，堅持創新和穩步結合、服務與收益結合，業户、開發商、物管公司三方受益相結合，推動本項目健康、持續發展，使別墅物業自身保值升值，物業管理公司產生社會效益，增加知名度和美譽度，創造服務品牌。文/張義軍
第2篇
在××物業集團領導的組織安排下，於20xx年11月5日××物業集團由各部門工作人員組成的學習小組，到重慶××物業公司進行參觀學習。
這是××物業集團首次到重慶××物業公司進行參觀學習，並就物業管理方面的事宜進行相互交流、相互學習、意在取長補短、共同提高、創新模式、共謀發展。參觀過程中，重慶××物業公司負責人對設施設備、秩序維護、環境保潔等進行了詳盡介紹。同時，大家對自己工作中的優缺點，提出了自己的意見和看法：
1、制定與項目發展相匹配的規劃，創建標準化公寓；
2、利用每一次露面機會，讓同行人士瞭解公寓的美、集團的強大；
3、規範着裝、儀容儀表、禮儀禮貌，讓無言的形象勝過言語的描述。
（1）新入職員工的員工由公司或者主管進行三天崗前培訓，培訓內容主要有企業文化、公司組織框架、行為禮儀、崗位管理制度、崗位職責、考勤制度、獎罰標準；
（2）新入職員工崗前培訓結束後，由領班安排在工作現場進行為其一週的“師傅帶徒弟”技能培訓；
（4）定期培訓：新項目工作人員一週培訓一次；舊項目工作人員每月培訓一次。
投訴接待、報維修、回訪記錄、項目收費均由同一部門承擔，因為此部門和業主相處時間較頻繁，便於瞭解業主的需求，並及時解決問題，同時為收費工作打下了夯實的基礎。
重慶渝海物業公司按月收取物業管理費，我建議我公司按季度收取物業管理費，縮短費用投入週期，減少風險的同時可以動態的調整服務管理模式。
用打卡模式，我們公司採用點到模式，所以我公司管理人員嚴格要求自己，執行簽到、簽退制度及相關考核制度，面對制度人人平平等。
（2）合理制定計劃衞生：每月由領班制定計劃衞生，安排工作時間並執行，由主管監督；月末領班、主管總結計劃完成情況，相關人員簽字。
（1）技能比賽：組織員工參加技能比賽，提高員工技能技巧，增加員工彼此合作的默契，增強員工之間的團結，從而
（2）社區文化：物業公司多支持社區及贊助商到本項目舉辦社區活動，為社區提供活動場地、部分秩序維護及場地清潔。多鼓勵業主參加社區組織的包粽子比賽、舞蹈比賽、登山比賽、元旦聯歡會等活動，增加業主對物業的熟知度，同時藉此機會宣傳物業。
機房重地除了有與機房相關的記錄，還應設《來客登記表》，表中需填寫來訪人信息及進入機房的原因。
嚴謹接待訪客，讓訪客感受到禮貌的同時對業主負責任。訪客到來，填寫登記表，給業主打電話進行核實，再請訪客進入小區；訪客離開時，歡迎業主再次來本小區訪友。車輛進入取卡進入，離開時退卡付費3元/時。
通過對重慶××物業公司的參觀、學習與交流，我們認識到現代企業的發展不僅與企業的資本、人才、技術有關，更重要的是規範化的管理理念。作為公寓工作人員，我們從中學到了很多知識，受到了很大的啟發。
第3篇
從事物業管理這幾年來給我的感覺就是一個字難。在物業管理行業中流行這樣一句話上輩子造的孽，這輩子做物業，這句話道出了從事物業行業人員的心聲，做服務行業想使服務對象都滿意很難，做跟五湖四海的業主打交道的工作更加難做，都是處理一大堆煩瑣小事，處理不當就是大事。
物業管理服務確實是非常煩瑣的事，什麼事都要管，不只是管事、管人、管設備、還要管貓貓狗狗等小動物，業主們動不動就到管理處説事;家裏因電器使用不當造成供電故障會找物業公司麻煩，鄰里關係有矛盾也會鬧到物業公司，大事小事事事都會找物業公司，物業員工整天都忙着協調，再協調，物業公司的員工天天被業主(提無理要求的業主)罵，有時甚至被野蠻業主打，矛盾
升級就會鬧到法院去，網絡上媒體上經常有關於物業公司與業主鬧法律糾紛的報導，現在的人們維權意識比過去都強了，可並不是每個業主的法律知識都提高了，很多報導都是一些業主在無理取鬧，而有些公司為了大事化小、小事化了，儘可能不把事情鬧大，都採取放棄法律維權途徑，私底下協商作出很大的讓步，這樣造成了別的業主效仿，動不動就起訴你物業公司，物業公司不得不消耗大量的人力財力，綜上所述給我體會是做物業管理真的很難，管理費也很難收，物業管理本來是一個微利潤行業，是一種勞動密集型行業，社會各界認為做物業什麼樣的人都可以做，只要有手有腳就能做，根本沒有什麼技術性;其實物業管理專業技術含量很高，只是整個行業從業人員的素質不高，造成外界對物業管理的偏見太深，這樣就需要對員工不斷地加強培訓，提高員工的基本素質，提高服務質量，該維權的一定要維權，一切按物業管理條例及相關的法律法規辦，同時多與業主溝通、宣傳物業管理條例及物權法，很多物業公司為了自己的利益損很多害業主的利益，嚴重損害了整個行業的形象;如果整個行業做到規範化標準化，社會各界對物業管理的偏見也會小一點，社會地位也會提高，從事物業管理也就沒有那麼難做了。
綜合這幾對物業管理的認識可用這幾句話概括：物業無小事，事事要合規，細微無真情，理解方能和諧。
第4篇
隨着物業管理在居民生活中的不斷深入，提供客户滿意的服務成了物業管理企業保持絕對競爭優勢的首要法碼。要想贏得客户、贏得市場，就要不斷提高服務質量和管理水平，而往往客户對服務的認可源於提供服務者的真誠。在日常工作中真正做到“真誠”並不是一件輕鬆容易的事。有人説從事物業管理工作就像看萬花筒，什麼人都會見到，沉默寡言型、易怒暴躁型、嘮叨抱怨型、和藹可親型、刻薄挑剔型等等。面對形形色色的人，工作中難免會遇到這樣那樣的困難與無奈，這就要求我們針對不同性格的人，採取不同的處理方式，還要有一定的忍耐性。
在工作中有的同志受了委屈，可能會反脣相譏、惡語相向，甚至動粗，這樣即使贏了事實卻輸了客户，長此以往得不償失，日後的工作會很難開展。其實在人與人之間複雜的關係中，如果我們處理問題時能真心為對方着想，從對方立場出發，大多數情況下也會相應得到對方的寬容，不是有句話叫做“精誠所至，金石為開”嗎？遇到問題不妨來個換位思考，如果是我家地板被泡我急不急？如果是我家暖氣不熱，我窩不窩火？如果是我家有車進不了自家小區停車場，我煩不煩？往往客户的“百般挑剔”都事出有因，是對我們服務不滿意的一種表現，從另一方面講也是對我們工作中一些不足的警示。當然有些服務要求是我們力所不能及的，也不是我們的服務範疇，即使如此也千萬不要“事不關己高高掛起”，仍要本着業主事情無小事的原則，認真對待，耐心解答，往往在細節小事中更能體現出服務的真誠，更能感化業主。
有一件小事，讓我感觸頗深，讓我體會到了真誠的重要性。那還是四年前，我剛剛踏上物業管理工作崗位，一天晚上值班，7點左右，突然有一位女客户打來電話，着急地説：“哎，物業，我家怎麼停電了？”我請她稍等，馬上聯繫了維修人員上去查看。不一會兒那個大姐又打來電話：“你們怎麼回事呀，這點兒小事都辦不了，我這趕着寫資料，明天還要交，寫不完誰負責呀，你們還能幹什麼呀，收錢時都出來了……”當時我心想，我又沒招惹她，跟我急什麼呀！這時去維修的那個電工師傅也回來了，臉色也不好看，嘴裏還説着什麼，我忙示意他停下，這時那邊的“機關槍”還在響個不停： “你們甲級住宅就這麼服務，你説吧，怎麼辦？”被罵的暈頭轉向，我深吸了一口氣，保持平和態度説：“您稍等一下可以嗎，維修師傅回來了，我問一下他到底有沒有解決方法”。在爭得她同意的情況下，我掛了電話。
“別管她，我剛才上去了，就是她家電錶沒電了，電卡里也沒儲備，讓我大半夜的給她買電去。這麼晚，上哪買去呀（那時銀行還沒開通夜間售電業務）。再説了，能買也不是咱們管的事。讓我給她家短接根線，這不是開玩笑嗎……”聽了維修師傅的話，我也有點兒犯難，是她家電錶沒電，又沒事先儲備電字，原則上跟我們一點兒關係沒有，可作為小區 “管家”這話不能説出口。想了想之後，我主動把電話打了過去：“您好，××女士吧？” “我是”。我接着説：“我詳細諮詢了電工師傅，非常抱歉，停電是由於您家電錶沒電了，可您又沒提前買出備用電，那就沒有辦法了，即使我們現在想替您去買，銀行也關門了，他們晚上不售電”。“那怎麼辦？” 聽得出，她的聲音已經不像最初那麼厲害了。我接着説：“我有個辦法，不知您願不願意？”“什麼辦法？”她有點兒興奮地説。“您來我們管理處寫吧，我們這24小時有人，可以幫您找一間安靜的辦公室，不知您是否方便？” “這個……不能先臨時幫忙拉根線嗎？”“不行，這個違反供電局規定，發生事情是要負法律責任的。而且私拉電線對您及周圍鄰居也不安全。大姐，我相信這個道理您肯定比我懂得多”。她猶豫了一下“好吧，我呆會兒去你們辦公室。”掛了電話，我鬆了一口氣。10多分鐘後，電話又響了，還是那個大姐：“小姐，謝謝你啊，我想了想，太晚了不方便，就不去你們辦公室了，明天我早點兒起去單位寫，剛才着急，説話有些不好聽，你別介意啊！”“您不來了，好吧，沒關係，下次您充完電後，最好提前買出電字來備用，或時常看一下電錶，50字以下，它會閃。”我提醒道。“好的，好的，謝謝！”
雖然這件事只是工作中的一個小插曲，但我用自己的真誠贏得了業主的諒解與認可，這使我懂得，真誠為客户服務是換取客户信任的源泉，有時候真誠的關懷往往比口若懸河更加有效。遇到問題，只要有個積極解決的態度，就獲得了大多客户的認可，概括來説，就是“迅速接觸，查明真相，講清道理，給出答案”。
業主的滿意源於優質的服務，優質的服務源於真誠的投入。只要我們切實為客户着想，真誠會如潺潺細流，滋潤人的心田；只要我們給予客户真誠的幫助，信任與支持也會相應而來。只有真誠服務，不斷拓寬工作思路，不斷開展細緻入微的特色服務，營造高質量的人文居住環境，才能在眾多物業管理企業中樹立有特色的物業管理服務品牌，才能吸引更多客户。真誠是溝通人際關係的法寶，會使人解除心靈上的戒備，是我們拉近與客户關係的潤滑劑。當然這種真誠決不是一種敷衍，我們要把寬容的心真誠地送給客户，對客户多一份理解，在每一次的委屈中敞開自己的心靈，試着理解真誠的內涵，因為我們要對公司負責、對顧客負責、對自己負責。真誠這座橋樑寄託着顧客對物業管理的信賴，同樣也傳遞着物業管理人員對顧客的關懷。
第5篇
1.業主的責任意識。小區內的共有共用財產，是全體業主的財產，每位業主對其共有財產，都應負起管理、愛護、監督的責任，特別是對設備設施負起維護，養護的責任。
2.業主的投資意識。要使物業延長壽命，就必須投資，而業主的投資就是通過交納物業管理服務費的行為在進行，物管費一方面消費在保潔，綠化等服務中，更多的是投資在設備設施的養護當中，從而實現物業的保值增值。
3.物管的企業經營意識。物業管理公司要清楚自己的身份，明確自己的地位，是以服務換取報酬的企業，而不是“管家”、“主人”，不是所謂的“管理者”。企業，就要以企業的姿態出現，樹立企業的意識，才能贏得企業的長足發展。任何企業要獲益，都要善於經營，經營企業，經營產品，經營品牌服務型企業也是如此，節流是經營，開源也是經營，把握、運用自身的各種資源也是經營，把物業管理真正當作獨立企業來經營是物業管理企業亟需樹立的定位意識。
4.雙方的道德意識。物業管理人員為業主服務需要有職業道德，業主享受服務也要有基本的公民道德。以“德”為本，是為人之道，也是企業發展的必需。企業要以誠信為業主服務，業主則需要正確地接受服務。當服務與被服務的關係都建立在一個“信"字的基礎上時，一些物業管理人員監守自盜、缺乏職業道德，一些業主無理取鬧，雞蛋裏挑骨頭故意與物管作對等等不道德的行為將不再發生。
5.雙方的法律意識。物業管理髮展到現在，行業法律框架已基本構成，特別是國家統一制定的業主公約、委託合同、前期服務協議等規範性文件，詳細地規定了物業管理與業主的權利和義務，各地先後出台的物業管理條例等相關法規，基本可以滿足物業管理行業的服務需求，既然不是無法可依，就需要我們做到有法必依，樹立法律意識，拿起法律武器。
6.雙方的合同意識。合同是服務與被服務雙方真實意思的體現，一經簽訂便具有法律效力，對任何一方都有同等的約束力。業主的權利義務與物業公司的權利義務都明載於合同的條款中，合同是雙方行為的準則，因此加強合同意識，訂立合同，信守合同，是解決糾紛的根本之舉。
7.公用事業的市場意識：水電氣暖等公用事業部門，計劃經濟以來就習慣了由終端用户無償代其收取費用。在市場經濟的今天，這種現狀仍然沒有得到徹底改觀，進而為物管雙方都造成了許多本可以避免的糾紛和傷害。順應經濟規律，才能得到發展，因此需要加入市場大潮的參與各方都樹立起市場意識，包括目前的壟斷行業，以免受到規律的懲罰。
?物業管理條例》的出台，標誌着國家以立法的方式確定了物業管理行業的社會地位，同時保障了物業管理行業在法制化的軌道上健康發展。過去無法可依的局面將不復存在。因此，有法律相伴，今後的物業管理之路會越走越寬。有人説，物業管理者是我們這個時代的真正的英雄，因為他們正在改變人們的生活方式和生活觀念。所以我相信，在法制日益健全的今天，物業管理的前景會愈發燦爛，愈加輝煌。
第6篇
居住類型上物業分為：一般住宅、公寓、別墅三種。從檔次上別墅屬於最高一層。別墅住宅隨市場經濟的發展日益增長，成為房地產業的“寵物”，倍受消費者親睞。因此對別墅的管理也成為物業管理企業的一個重要課題。下面筆者就其公司即將接管的別墅談一下對別墅物業管理的個人觀點，望各位同行批評指正.所謂“別墅”現代漢語所給定義為：在郊區和風景區建造的供休養用的園林住宅。
所謂“管理”在這裏的喻義為物業管理，含保管、照管與料理、約束的並列關係。雖然書中對別墅的定義與目前市場上銷售的別墅及國外發達國家的別墅有諸多不同之處。但即稱“別墅”住宅都有許多相同之特徵，那麼別墅的物業管理除了進行一般物業管理工作所包涵的社區清潔、保安；一般設備養護、維修；公共設施保養、維護等，還要根據別墅的特性，搞好針對的服務管理工作，方能取得良好的效果和收益。
由於別墅區選址大都在郊區、風景區，遠離城市喧譁區域，在開發建設與它類型物業相比，佔地多、面積大、個性化強、綠化用地與佔地面積的比例不低於1：1，各建築之間距離大，道路寬闊。那麼通常物業管理中所要求的，綠地無雜物、雜草，人行道和機動車道無損壞；保持清潔標準，就不適宜了。首先園林綠化區域的設計，在風格上需與別墅的建築相符，在選擇的品種上，需考慮到南北氣候的差異，否則會造成“碧綠”一會兒，“優雅”一時的短時效應，一年只有一季二季綠的景象。如果這些“先天不足”一旦形成，那麼後期的物業管理無論如何，也無法達到良好的效果。另外，距離大、道路寬、人口密度小，宜造成了人與人之間情感溝通的不暢。根據別墅所處的區域，入住人羣的類別，通過“民意測驗”、“客户調查”，增加一些實用功能的公共設施，如開設露天健身房、兒童樂園、老人活動地、露天燒烤區、藝術園藝塑品、信息欄等，以溝通開發商、物業公司、業户之間的情感，提高物業管理成效。還有，象雪天及時有效地清掃道路，雨天道路排積水處理等等，正是這些看似細微的工作，構成了管理的全面，可以體現管理水平的地方。
別墅在規劃上是統一設計、施工的幾十棟、上百棟為一組的、相對封閉、上規模的社區。從價位上講，擁有者為有經濟實力者及有社會地位者等人羣。從使用上講，多為人們休假的第二居所、在西安辦事處、集團辦公地等。由於人流疏稀、人員密度小、財產價值大、隱患部位多，因此安全治安工作必須放在首位，要達到通信暢通、反應迅速、防範有效，則要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防範緊急反應系統是必不可少的。以技防和人防相結合，利用先進的智能化設施，對社區周界、出入口、車庫、公共場所、重要部位進行24小時監控。保安員利用固定或流動的方式進行詢問、檢查、幫助別墅區內的人員。以使用電動、機動交通工具達到“快速”，以完備先進的設備裝置達到“準確”，以訓練有素的專業人員達到“有效”從而防範、控制、處理各類突發事件。但是值得注意的是，過多的盤問、繁瑣的登記、嚴格的控制，會喪失住宅的舒適和方便感覺，取而代之的是“壁壘森嚴”的“監獄”感。如何恰如其分地做到安全又方便，確實是個難題。我想因為別墅面積大、人員流動小、固定保安崗與流動保安崗利用通信設備，實現“移動通報制”可以緩解此矛盾。（即隨着來人、車輛的移動線路，不斷的通報方位形成隱形安全網）。有的別墅在對外來人員，車輛管理上實行主、付卡驗證方式，效果也還可以。在物業管理中，保安工作除了具備準軍事化的素質、職能，還應該儘可能熟悉一棟別墅的各方面情況，從單純的保衞職能到兼有幫助、服務職能。這屬於服務軟件上的範疇，不少項目，提出“有困難找保安”的承諾，是一個即好又難的課題。另外別墅區內車輛交通的管理，也涉及到很大的安全因素，因為每户在不少於一輛車的現實狀況，使之必須“人車分流”，那麼標識的正確、有效、到位、路線合理流暢是減少不安全因素的條件之一。
服務與管理從字面上看，前者是聽從命令的，後者是發出命令的。但在物業管理中就要將二者溶匯貫通，有機地結合起來。曾經在與香港戴德樑行物業管理公司西安分公司總經理交流時，其總經理感歎：在中國，很多人花幾百上千元吃頓飯沒關係，就是心疼每月幾十元的物業管理費。這也從一個側面反映了國內許多業户對物業管理的不理解。在人們較熟悉的香港物業管理模式中，物業管理經費完全來源於業主。在中國如何在人們的經濟和心理承受力不到的前提下完全實現“以區養區”，就要在服務的種類多樣化，管理形式靈活上大做文章。雖然別墅的封閉性、遠離性帶來生活、日用品服務的必須性和單一性，但因別墅用户的活動半徑大，第一居住所等原因，使大件物品及耐用品不會在社區內消費。所以，安排服務設施，提供商品種類要認真推敲。由於別墅建築的特性及消費人羣的特性，使得別墅帶有很強的私密性，各種費用的收繳是管理工作之必行，如上門收取，從服務角度上講固然可取，但頻頻打擾用户又是不可取之。這時利用多費統收、智能傳輸等方式，可以一舉兩得。住別墅的一族人羣對休閒、健身、娛樂都有一定的需求，應運而生的“會所”是一個很好的契機。辦好了，即可以滿足用户需要，又可以提高收入，達到“以區養區”的目標。但是現有項目會所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定會所的項目、周邊情況、經營的方式、面積的大小、收費的高低等等一系列可行方案，解決經營和安全等問題，方能達到預期的目標。休閒會所的經營是物業公司值得審視和思考的問題，如何使項目其鉅額的運行維護費用得以維計並最終為開發該會所贏得利潤是今後將要關注的焦點。另外別墅房屋的鑰匙管理；代出租委託管理；公司用房、會議活動管理等等都是別墅區別於其它物業的服務項目，是值得進一步探索的方面。
1、運行流程物業公司在內部管理上，由物業部負責接收來自上級、客户等信息和物業管理服務需求，並及時傳遞給相關部門執行運作，同時，協調、溝通與監控客户和相關方，收集執行過程中的信息通過反饋渠道回到物業公司總經理處，供其決策時做出校正、判斷、總結。使物業管理服務做到有佈置、有監管、有總結，確保了物業管理服務的及時性和有效性。
2、管理控制措施在別墅項目物業管理的不同階段，物業公司應採取以下管理措施強化對物業的有效控制，保證物業管理服務的整體質素。一站式服務在物業交付使用後，物業公司物業管理部的客户服務中心為業主、用户提供“一站式”服務，使業主、用户辦理相關業務簡捷方便。空置物業保養別墅項目在物業交付使用後，由於銷售策略的原因，有一定量的物業處於空置狀態。物業公司在空置物業的管理上，按正常使用物業實施物業管理，並建立定時入室檢查制度，讓空置物業保持良好的使用性質，使之隨時能投入使用。安全應急預案別墅項目大都是以住宅為主，帶商業羣樓的建築模式，其安全是重中之重。物業公司在進入服務前，將根據別墅物業各系統的特性，制訂電梯、消防、安全等突發事件的應急預案和處置指引，並加以演練。樓宇巡視在物業管理服務過程中，物業公司物業管理部、工程部、秩序維護部每日均須執行巡視檢查制，通過定時定期對各自職責範圍內管理控制的重點區域、重點部位、重點設施設備的檢查，將管理服務由辦公室延伸到管理服務的第一線，做到早發現、先預防。l隱形清潔別墅項目的清潔管理服務，物業公司推行“隱形清潔”服務方法，清潔服務內容儘可能放在非業主出入的高峯時間進行，其他時間以保潔為主，這樣，當客户進入物業時，物業時時保持整潔的環境。上門走訪別墅項目物業管理服務中，物業公司變被動為主動，改變以往的通過業主、用户投訴改進工作的方法，實行定期上門走訪，主動與業主、用户交流，從中發現管理服務中的不足之處，加以改進。
物業管理中心經理定期與開發商工作人員及用户進行溝通,反饋信息,發現問題及時整改。
物業公司定期或不定期與開發商和轄區政府機構進行溝通,發現問題及時商討整改辦法,並督促現場管理中心進行落實。
物業公司應保障橫向縱向溝通渠道暢通,強化服務系統的及時改善和有效溝通,最大限度地滿足開發商確定目標和客户服務需求。
目前國內的物業管理，如西安還處於探索、磨合階段，無論是國外的模式，還是國內自產的，無論是借鑑酒店管理經驗，還是引進英式管家服務；都沒有一套以一應百的完全管理手冊。別墅的物業管理同樣如此，依據自身特點、市場情況及管理需要，堅持創新和穩步結合、服務與收益結合，業户、開發商、物管公司三方受益相結合，推動本項目健康、持續發展，使別墅物業自身保值升值，物業管理公司產生社會效益，增加知名度和美譽度，創造服務品牌。
