項目工作計劃書6篇 精益求精：完美項目工作計劃

本文為大家介紹項目工作計劃書，是一份對項目啟動、實施和結束階段的全面規劃和安排，包含項目目標、任務分工、進度安排、風險管理等多個方面的內容。全面有效地編制項目工作計劃能夠幫助團隊提前發現問題，優化資源配置，確保項目按時高質量完成。

第1篇

複製原有公司的經營模式，創新的成分很低。例如某人原本在餐廳裏擔任廚師，後來離職自行創立一家與原服務餐廳類似的新餐廳。新創公司中屬於複製型創業的比率雖然很高，但由於這類型創業的創新貢獻太低，缺乏創業精神的內涵，不是創業管理主要研究的對象。這種類型的創業基本上只能稱為“如何開辦新公司”，因此很少會被列入創業管理課程中學習的對象。

這種形式的創業，對於市場雖然也無法帶來新價值的創造，創新的成分也很低，但與複製型創業的不同之處在於，創業過程對於創業者而言還是具有很大的冒險成分。例如某一紡織公司的經理辭掉工作，開設一家當下流行的網絡咖啡店。這種形式的創業具有較高的不確定性，學習過程長，犯錯機會多，代價也較高昂。這種創業者如果具有適合的創業人格特性，經過系統的創業管理培訓，掌握正確的市場進入時機，還是有很大機會可以獲得成功。

這種型式的創業，雖然為市場創造了新的價值，但對創業者而言，本身並沒有面臨太大的改變，做的也是比較熟悉的工作。這種創業類型強調的是創業精神的實現，也就是創新的活動，而不是新組織的創造，企業內部創業即屬於這一類型。例如研發單位的某小組在開發完成一項新產品後，繼續在該企業部門開發另一項新品。

這種類型的創業，除了對創業者本身帶來極大改變，個人前途的不確定性也很高;對新企業的產品創新活動而言，也將面臨很高的失敗風險。冒險型創業是一種難度很高的創業類型，有效高的失敗率，但成功所得的報酬也很驚人。這種類型的創業如果想要獲得成功，必須在創業者能力、創業時機、創業精神發揮、創業策略研究擬定、經營模式設計、創業過程管理等各方面，都有有很好的搭配。

想去創業，就必須先要深入的瞭解創業，通過調查與學習，人們才能擁有自己的經驗，才能為以後的創業工作鋪平道路。瞭解創業的類型，為自己選擇一條合適的出路，也就是為自己選擇一個適合的生活。

第2篇

一些有志大學生為了能夠在比賽上獲得較高的成績，絞盡腦汁撰寫好的創業計劃書，那麼，創業計劃書的寫作原則是什麼?下面我們來看一下具體內容。

任何創業都是要成本的，就算是最少的啟動資金，也要包含一些最基本的開支，如產品定金、店面租金等，更別説大一些的商業項目了。因此，對創業者來説，能否快速、高效地籌集到資金，是創業成功至關重要的因素。

目前國內創業者的融資渠道較為單一，主要依靠銀行等金融機構來實現，其實，創業融資，要多管齊下，千萬別吊死在一棵樹上，這樣才能多多益善。

渠道1：銀行貸款銀行貸款被譽為創業融資的“蓄水池”，由於銀行財力雄厚，而且大多具有政府背景，因此在創業者中很有“羣眾基礎”。從目前的情況看，銀行貸款有以下4種:

1、抵押貸款，指借款人向銀行提供一定的財產作為信貸抵押的貸款方式。

2、信用貸款，指銀行僅憑對借款人資信的信任而發放的貸款，借款人無須向銀行提供抵押物。

3、擔保貸款，指以擔保人的信用為擔保而發放的貸款。

4、貼現貸款，指借款人在急需資金時，以未到期的票據向銀行申請貼現而融通資金的貸款方式。

提醒創業者從申請銀行貸款起，就要做好打“持久戰”的準備，因為申請貸款並非與銀行一家打交道，而是需要經過工商管理部門、税務部門、中介機構等一道道“門坎”。而且，手續繁瑣，任何一個環節都不能出問題。

渠道2：風險投資在許多人眼裏，風險投資家手裏都有一個神奇的“錢袋子”，從那個“錢袋子”掉出來的錢能讓創業者坐上阿拉丁的“神毯”一飛沖天。但風險投資是一種高風險高回報的投資，風險投資家以參股的形式進入創業企業，為降低風險，在實現增值目的後會退出投資，而不會永遠與創業企業捆綁在一起。而且，風險投資比較青睞高科技創業企業。

提醒風險投資家雖然關心創業者手中的技術，但他們更關注創業企業的盈利模式和創業者本人。因此，“等閒之輩”很難獲得風險投資家的青睞，只有像張朝陽、邵易波、樑建章那樣的創業“梟雄”，才有機會接近那些金光閃閃的“錢袋子”。

渠道3：民間資本隨着我國政府對民間投資的鼓勵與引導，以及國民經濟市場化程度的提高，民間資本正獲得越來越大的發展空間，目前，我國民間投資不再侷限於傳統的製造業和服務業領域，而是向基礎設施、科教文衞、金融保險等領域“全面開花”，對正在為“找錢”發愁的創業者來説，這無疑是“利好消息”。而且民間資本的投資操作程序較為簡單，融資速度快，門檻也較低。

提醒很多民間投資者在投資的時候總想控股，因此容易與創業者發生一些矛盾。為避免矛盾，雙方應把所有問題擺在桌面上談，並清清楚楚地用書面形式表達出來。此外，對創業者來説，對民間資本進行調研，是融資前的“必修課”。

1、首先，要寫出一份合格的創業計劃書，必定要明確主題和目標，相當於寫作中的立意，所有的內容都要圍繞一種中心點或目標來展開，否則就相當於寫作中的跑題了，那可是要扣分的哦。

2、其次，在您本身沒有相關計劃書寫作經驗並且不知道計劃書格式的情況下，可以到創業計劃書範文欄目參考一下別人的優秀創業計劃書，瞭解一下其他人是按照怎麼寫的，吸收成功創業計劃書內優秀的內容，去其糟粕，合理利用。

3、撰寫創業計劃書的目的不是為了獲獎或其他目的，而是為了此後的成功執行，因此一份優秀的計劃書，應當是包含了作者實際的市場調查和相關行業的一些調查數據，有較高的數據參考性，這樣才會更加有説服力。

4、創業風險極高，因此風險防範措施必不可少，一份好的計劃書應當儘可能多的考慮到將來也許會遇到的困難和風險，並制定好相應的應對策略，提高風險意識，避免在遇到困難時不知所措。

5、創業過程中，人才和目標都十分重要，因此除了人才的招募和培養之外。給企業或公司設定合理的目標也十分重要，這個目標既包括短期目標，也包含中長期目標，設定短期目標可以增強企業的凝聚力，提高士氣，而中長期目標則可以不斷鞭策和提醒創業者努力完成任務。

第3篇

簡單介紹項目基本情況，包括項目發起人名稱、項目名稱、建設地點、投資規模等等。

1、市場的基本情況：產品用途，本地、國內和出口市場的目前容量、增長率、價格變化等。

2、該項目的生產能力、生產成本、單位銷售價格、主要銷售對象和預計市場份額。

4、目前市場競爭情況：其他現有生產廠家，計劃新上的類似項目，替代產品的情況。

4、當地的勞動力和基礎設施狀況，包括通訊、交通、水源、能源和電力供應等。

7、計劃生產設施與原材料供應、市場、基礎設施的關係。

8、計劃生產設施的規模與現有同類生產設施的比較。

2、項目的資金結構，包括股東股本投入、股東貸款、銀行融資數額。

3、希望國際金融公司於銀團的參與方式：股本、貸款或兩者兼有。

4、項目的財務預測，包括生產、銷售、資本和負債、利潤、資金流動、效益和回報預測。

4、企業營業執照副本及企業主管部門提供的企業性質證明材料。

5、前期科研成果證明材料(省、部級以上單位組織的技術成果鑑定意見或省級以上科技進步獎證明或專利證書;如屬合作或買斷技術，請出具合作或買斷技術的證明)。

6、有關部門出具的產品生產許可證明文件(醫藥、生物、農藥等)。

7、為實施項目需要新設公司或需要增資擴股的，請出具投資各方協議書，涉及無形資產作價入股的，需出具資產評估報告。

8、項目單位可以提供其他能證明技術價值和企業實力的文件，如用户報告、部門檢測報告、高新技術企業認定文件、重要合同、上年資產負債表、損益表等。

10、項目簡表(簡表格式按國家發改委當年公告要求填寫)。

12、含有項目建議書、簡介、簡表、項目單位報送項目建議書的請示的軟盤一份(word文檔或excel文檔)。以上附件除銀行貸款意向書、自有資金證明要原件外，均可提供複印件。

__公司關於報送高新技術產業化項目建議書的報告市計委：

___產品已具備產業化的條件，現將有關情況報告如下：

國家高新技術產業化___專項(或示範工程)項目建議書項目名稱：

第4篇

甜品類休閒食品一向是女性朋友們的最愛，因此如果能在女性聚集區開一家蛋糕店就應是不錯的選取，同時還經營生日蛋糕，只要做出自己的特色就必須會受到廣大朋友們的喜愛，本文為大家帶給了一篇蛋糕店的創業計劃書期望能起到事半功倍的效果。

1、本店發屬於餐飲服務行業，名稱為“麥琪下午茶”，是個人獨資企業。主要為人們帶給蛋糕、麪包、冰淇淋已及飲料等甜品。

2、本店打算開在社區貿易街，開創期是一家中檔蛋糕店，未來打算逐步發展成為像安德魯森、朝陽坊、那樣的蛋糕連鎖店。

1、由於地理位置處於貿易街，客源相對豐富，但競爭對手也不少，個性是本店剛開業，想要打開市場，務必要在服務質量和產品質量上下功夫，並且要進一步擴大經營範圍以滿足消費者的不同需求。短期目標是在貿易街站穩腳跟，1年收回本錢。長期目標則是逐步發展成為一家經濟實力雄厚並有必須市場佔有率的蛋糕連鎖公司，在眾多蛋糕品牌中闖出一片天地，併成蛋糕市場的着名品牌。

1、客源：本店的目標顧客有：到貿易街購物娛樂的一般消費者，約佔50%;四周學校的學生、商店工作職員、小區居民，約佔50%。客源數目充足，消費水平中低檔。

2、競爭對手：根據調查結果得知國內品牌蛋糕店有很多，僅福州連鎖蛋糕店就有很多如安德魯森、朝陽坊、紅葉、安琦爾。因此競爭是很大的。

1、先是到四周幾家蛋糕店“刺探情報”，摸清不同種類和尺寸蛋糕的本錢價。瞭解各類蛋糕店的經營理念以及經營的“小花招”。

2、開業金籌齊後，開始在各大蛋糕店“挖角”。不能“明目張膽”地挖，要趁店裏人少時，偷偷跑過往和店裏師傅商量。或者招聘糕點師傅，開蛋糕店師傅很重要，所以要慎重思考。

3、據瞭解發現一套消費定率：“顧客永遠沒有最便宜的價錢。這天你能降低幾元錢，明天可能就有同行競爭者以更低的價錢與你爭奪訂單。”從中體會到產品市場必須的競爭策略：“降價促銷並不是長期的經營策略，唯有以最好的材料製作出最高品質的蛋糕，才能吸引顧客，將顧客留住”。

4、蛋糕店主要是面向大眾，因此價格不會太高，屬中低價位。

5、可印一些廣告傳單，以優惠券的形式發放，以到達廣告宣傳的效果

6、蛋糕店能夠專門開闢休閒區域，設置很多造型別致的座椅。顧客可買上一些點心，坐在蛋糕店裏慢慢品嚐，蛋糕店的休閒功能得到進一步強化。

7、經過多方調查，出於競爭等方面的需要，不少蛋糕店推出一些與蛋糕並沒有太多關聯的休閒食品，藉以構成新的利潤增長點。在經營的品種上，不少店主有一些推陳出新的舉措：比如在炎炎夏季，會合時令地推出眼下十分流行的冰粥和刨冰，以及奶茶，果汁類的飲料深受顧客青睞。

8、建立會員卡制度。卡上印製會員的名字。會員卡的優惠率並不高，如9。5折。一方面，這能夠給消費者受尊重感，另一方面，也便於服務員對於消費者的稱呼。個性是假如消費者和別人在一齊，而服務員又能當眾稱他(她)為__生、小姐，他們會覺得很受尊重。

9、在桌上放一些宣傳品、雜誌，資料是關於糕點飲料的知識、故事等，一方面能夠提升品位，烘托氣氛，也增加消費者對品牌好感。

10、無論是從店面裝修、店員形象，還是蛋糕製作上，都要給顧客健康、衞生的感覺。蛋糕店必須要嚴格執行國家《食品衞生法》，這是立足之本。

11、食品行業有個性的崗位勞動技能要求：從業職員務必持有“健康證”。

設備投資：1、房租5000元。2、門面裝修約20__元(包括店面裝修和燈箱);3、貨架和賣台投進約1500元;4、員工(2名)同一服裝需500元5。機器設備最大的投資：8萬元(包括製作蛋糕的全套用具)首期進貨款：麪粉、奶油等原材料，約6000元。

月銷售額(均勻)：21000元。佔有關內行人士評估，如此一家小型蛋糕店的經營在走上正軌以後，每月銷售額可達21000元。

每月支出：14033元。房租：最佳選址在居民較密集的小區、社區貿易街、及靠近小孩子的地段(如幼兒園或者遊樂場四周)，約5000元。

貨品本錢：30%左右，約5000元。職員工資：10平方米的小店需要蛋糕師傅1名，服務員1名，工資共計20__元。

水電等雜費：700元設備折舊費：按5年計算，每月1333元月利潤：6967元左右按此估算，一年左右即可收回投資。

由於蛋糕店不是所在街道或者小區的第一家店，顧客很難改變一貫的口味，所以就得花費更大的財力物力和“花招”來招攬顧客。

第5篇

超市，就是實行自助服務和集中式一次性付款的銷售方式，並用工業化分工機理對經營過程進行專業化改造的零售業態。

中國零售業領域正在發生鉅變。以超市為代表的現代零售業態異軍突起。據資料，超市在中國的發展速度是全世界最快的，至1998年12月底，國有連鎖超市1150餘家，擁有門店21000個，即便亞洲金融風暴之後的經濟低迷時期，超市的增長速度仍達68%。在短短6年時間裏，國外用了幾十年時間發展起來的各種超市模式，都出現在了中國市場上。

超市的高速發展，除了中國經濟發展的帶動作用外，還源於其自身的優勢——創造消費者利益。與傳統商業形態相比，超市的優勢表現在：購物的便利性、購物的廉價性、購物的舒適性、購物時間的節約性等方面。由於這些優勢，超市對傳統商業形成了衝擊甚至有取而代之之勢，造成了百貨商店、小型雜貨店的勢微。

需要看到的是，中國目前的超市形態與國外相比，仍處於初始階段，遠不成熟。

體現在：a、個體私營雜貨店仍大量存在。這些雜貨店的共同特徵是：貨品品種少，購物環境差，管理手段落後，採購成本與零售價格高，分散經營，等等。這在國外發達國家中早已被現代規模化的超市取代了。

b、國內大多數成規模的連鎖超市中，同樣存在無超市經營管理的現代化理論指導，貨品管理、財務管理落後，賣場虛大，與銷售額不成比例，門店選點不準，服務、陳列、配送貨不統一等問題。

這些問題啟示我們，超市領域是一個潛力巨大而又未被有效佔領的領域，因而是華邦公司介入超市領域的一個巨大的市場機會。

如何抓住這一機會?粗略的設想是，根據本地區的市場消費情況與市場競爭情況，選準超市形態;培養、培訓具有現代超市經營理論的管理人員，制定與國外接軌的科學、系統的管理制度;配備現代化的經營設施與管理設備;實施連鎖經營，做到統一標識、統一核算、統一配送貨、統一陳列、統一管理、統一服務規範，一句話，以國外超市經營的標準，主打國內市場，運用管理理念、經營手段的優勢取得競爭的成功。

華邦投資管理有限公司正在籌建的連鎖超市企業，總部擬設廈門。

我們的目標：近期目標是在2—4年內成長為分店遍佈全省的全省性連鎖超市企業，擁有50-60家連鎖門店，並進一步跨省運作。中期目標是，5—10年內，在全國20餘個省區設店，成為一個全國性的連鎖超市公司，擁有近千家門店，並設法在海外上市;長遠目標，是進一步進入東南亞市場，成為在亞洲部分地區擁有分店的超市公司，並進一步跨洲運作。

我們企業的經營特色，除具備一般連鎖超市商品豐富、價格便宜的特徵外，更體現在營造一種輕鬆舒適的購物環境以及提供更加優質多樣的服務上。同時，我們將採用更科學的管理模式，塑造具有鮮明特色的企業形象，努力使資金週轉更順暢快捷，資信度更高，信譽更好。

我們企業的經營策略是，避開大城市，特別是迴避與國際性大型連鎖企業在大城市的直接競爭，集中力量拓展中小城市及經濟較發達的農村城鎮市場，成為此類市場中的。

我們超市的形態以小型連鎖為主，具體來説，我們把分店劃分成三種類型：

a、一類店，面積約300—500平方米。具有宣傳企業形象的作用，同時可作為區域市場的旗艦店或總店，承擔一定的管理、協調職能;

b、二類店，面積約200平方米。主要用於向中小城市中的大型社區、區域性商業中心以及農村城鎮市場提供較為豐富的商品，滿足顧客多方面的生活需求;

c、三類店，面積約100平方米。作為中小城市的社區店，主要作用是向生活區內居民提供方便、快捷的購物場所，滿足居民對一般食品、日用品的日常需求。

一般的做法是，在中小城市中，我們將在商業區、交通樞紐、區域性商業中心、大型社區的商業街一帶開設少數一、二類店;大量選擇有市場空間的居民區出入口、公用建築、區內商業街一帶開設三類店。這樣即宣傳了企業形象，又牢牢吸引當地居民，成為區域內市場的。

在小城鎮，我們將以一、二類店為主，利用資金、管理等方面的優勢，拉開與當地零散經營業者的檔次，面向城鎮內所有顧客提供商品和服務，搶先確立在此類城鎮內市場者的地位;

總人口130餘萬，其中市區人口約60萬。另有外來人口約50萬。人均收入約1000元/月，在食品及日用消費品方面的人均消費支出約500元/月。

商業方面，舊有商業街是中山路;新市區擴展迅速，形成了新的區域性商業中心和居民區內的商業街，有較大市場空間。

交通方面，公路交通十分便利，公交汽車是最重要的交通工具，自行車、小巴做為補充性交通工具存在。

全市性競爭對手(即a類競爭者)為閩客隆、倍順超市。前者是私營企業，現有12家分店，總面積逾7000平方米，其分店面積差別很大，大者1090平方米，小者約260平方米;後者是法國人開設的連鎖店，企業形象、管理方式較具外企風格，現有9家分店，正在籌劃第10、11家分店。分店面積一般在100—200平方。

區域性競爭者(b類競爭者)為小區內超市，一般面積在50—100平方，經營管理都是傳統型的，商品大同小異。此類競爭者數量較多。

做好企業形象宣傳的同時，大力發展三類店，集中精力拓展居民區內市場。

具體説，在市區交通樞紐一帶設一類店1家，做為總店，同時做為宣傳展示企業形象的窗口和舞台;企業經營的重點是在居民區出入口、公用建築、區內商業區一帶開設三類店，牢牢吸引住區內顧客，成為區域內零售業的市場者。

漳州市總面積12600平方公里，總人口約450萬。農村人口以農業、林業為主業，城鎮居民以小商業為主業。人均月收入300—400元，但區域間差別很大。

漳州行政區劃分成薌城區、龍文區(二區構成漳州市區)、龍海市、長泰縣、華安縣南靖縣、平和縣、漳浦縣、詔安縣、雲霄縣、東山縣等2區1市8縣。

薌城區為漳州市區的主體，屬地級市。人口約50萬，其中城市居民23萬，另有約10餘萬外一人口。人均收入約600—700元/月，人均消費支出約480元/月。

商業方面，舊有商業區以勝利西路兩側，新華南北路和延安南北路中間的區域。目前城區向西南、東南擴展，新建住宅第一層習慣於性的建成小店鋪，使新居民區四周街道形成了新的小商業街。

交通方面，大約70%的人以自行車、摩托車為主要交通工具，其次為步行或乘三輪車。公交車很不發達。

同類超市競激烈。a類競爭者中，薌客隆是的連鎖超市，共7家分店，分店面積在160—300平方米之間。目前正在準備開設長泰、南靖分店。其次為吉馬購物，有3家分店，面積差別委很大，小者380平米，大者逾1000平方米。再次為信義超市(2家)、新裕超市(2家)。

b類競爭者中有萬鑫、佰鑫、華百、興華、百貨大樓等。

另有佳德士便利連鎖店，目前有70餘家分店，計劃在10月份達到80家。分店面積一般在10—20平方。部份商品為自有品牌。

漳州市區面積小，不存在大的居民小區，個人購買力相對較低，出行以自行車摩托車為主，同類超市間存在激烈競爭。

針對這些特點，我們擬以一類店介入市場，店址選在市區交通樞紐或商業區，以具有現代氣息的企業形象、相對較低的價位吸引顧客，站穩腳跟;隨着城市新區的開發轉而擴展三類店，吸引居民區顧客，最終成為城市內主要的市場者。

龍海市為縣級市，市區人口約6—7萬，加外來人口3—4萬，計10餘萬人。居民以從事小商業為主，人均收入約500元/月，人均食品、日用品消費支出約300元/月。

商業方面，商業區相對集中。目前龍海市正處於舊有商業模式向新商業模式過渡階段。國有商業企業如百貨大樓、紡織品公司、人民商場等受制於舊體制，失去了活力，但又控制着市內位址的店面;而現代意義上的新型的超市企業尚處於萌芽階段。

有影響的競爭對手是興華超市，面積約320平米(兩層)，商品品種少，價信位高，管理鬆懈，企業形象類似於廈門市的b類店。

另一方面，該超市客流量卻很大，(20：00—21：00，進入顧客數為294人)顯示該市場空間很大。

以一類超市形式進入市場，在商業區一帶選址。以超市的現代氣息、豐富而便宜的商品、和相對舒適的購物環境吸引全市區的消費者，成為市場者。

泉州市總人口約650萬，另有外來人口約100萬。人口密度較高，且分佈不均，70%集中在鯉城區、石獅市、晉江市、南安市、惠安縣等沿海一帶。

泉州行政區劃分成鯉城區豐澤區洛江區石獅市晉江市南安市惠安縣安溪縣永春縣德化縣等3區3市4縣。

在市場情況與競爭情況方面，泉州、石獅、晉江類似於漳州，而其它市縣類似於龍海。故可採用大體相同的經營構想。

計劃在未來2—3年內，通過借鑑泉漳廈連鎖超市的經驗，開拓沿海地區的莆田、福州周邊地區等區域市場。

目標顧客：廈門、泉州、漳州市區——門店周圍500米以內(或5-10分鐘行程內)年齡在15-40歲的城市居民，其中尤以白領和單身族為主;

貨品種類：顧客感覺最方便、最常用的生活必需品，如：

經營特色：突出快速、方便，滿足例常性購買或便利購買的需求;以產品質量高服務親切，擁有現代化的設備區別於一般傳統雜貨店;

簡單化，即作業程序簡單化，減少不必要的報表與手續;

制度化，即制度手冊作業程序明確，新手也能順利接手;

標準化，即採購、訂貨、收付、陳列布局等均有標準程序。

根據企業上述構想和對市場情況的分析，初步制定未來幾年的超市發展計劃：

第一年(20__年7月1日—20__年7月31日)，超市總面積計劃達到6000平方米，初步進行網絡化經營，並培養大量管理人才。具體説：

經濟較發達的沿海城鎮如龍海、雲霄、詔安、漳浦、東山、南靖等縣城：一類店3—5家;

經濟較發達的沿海城鎮如南安、惠安、安溪、德化、永春等地：一類店3—5家;

第2—3年，可根據實際市場情況，或者進一步拓展除福州以外的省內其它市場。或者走跨省發展的道路，選擇市場情況較好的省份，重複福建省的經營經驗。

第6篇

鳳凰城項目位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路(在建)和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小户型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了

銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小户型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額佔一期餘額的90.4%。

二期小户型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小户型、現房大户型和商鋪。其中二期小户型佔所有可售金額的52%，一期大户型銷售額16%，二期臨街商鋪佔32%。如何解決可售資源過於分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這裏已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收穫天然的地段價格優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小户型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關係。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)

自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小户型這種物業形態迅速發展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900餘套的投放量衝擊市場，形成了小户型的市場黑洞，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小户型從供小於求到供大於求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小户型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位於貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什麼競爭的情況下，收穫了小户型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小户型市場，並且認識到小户型的主力市場是60-80平米的兩室户型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類户型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以説，同燕歸園的户型配比上比較，我們沒有優勢。