物業管理風險控制十點及其防範措施
一、物業管理存在的風險
一、項目接管的不確定性帶來的風險
有的物業服務企業在還沒有確定取得項目接管權的時候，就投入了較多的人力、物力和財力。但因為種種原因，最終未被建設單位選聘，物業服務企業不僅蒙受人、財、物的損失，還將損害企業的品牌形象。
2、專業服務諮詢的風險
早期介入涉及面廣、時間長、技術性強、難度高，當物業服務企業不具備足夠的具有相當專業技術能力和物業管理操作經驗的人員全過程參與時，不免難以發現項目規劃設計和施工等方面存在的隱患和問題，其提供的專業諮詢意見和建議也可能出現不足和偏差。此外，如果不能與建設、施工和監理單位有良好溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和採納。以上兩個方面都在可能導致物業建成後管理中的一定風險。
二、合同中的風險
1、合同期限
根據《合同法》第四十五條規定“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生條件的合同，自條件成就時失效”。前期物理學業服務合同是附解除條件的合同，《物業管理條例》26條規定，“期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止”。因此，前期物業管理合同的期限具有不確定性，物業服務企業隨時有可能被業主大會解聘。一旦被提前解約，企業對物業管理項目的長期規劃和各種投入將蒙受損失。但如果企業考慮這一因素，規劃和投入不到位，可能帶來操作上的短期行為，也會引發業主、物業使用人與物業服務企業的矛盾和衝突。
2、合同訂立中的風險
在前期物定服務合同的訂立中，物業建設單位居於主導方面。而且物業相關資料的移交，物業管理用房、商業經營用房的移交，空置房管理費繳納等均需要物業建設單位的支持與配合。因此，建設單位在與物業服務企業訂立前期物業服務合同時，可能會將本不該由物業服務企業承擔的風險轉嫁給物業服務企業。此外，一些物業服務企業為了取得項目管理權，在合同簽訂時壓低管理費，影響到接管項目後正常經營的維持;或對有關責任約定不清晰，或忽視免責條款，甚至作出一些難以實現的承諾，致使接管後發生的不測事件(家中財產被盜、人員傷亡等)都有可能被業主作為向物業服務企業索賠的理由。
3、合同執行的風險
前期物業服務合同是具有委託性質的集體合同，由建設單位代表全體業主與物業服務企業簽訂。雖然這種合同訂閲行為是法規規制的結果，但在業主入住和合同執行的過程中，由於缺乏相應法規知識或其他原因，可能會發生對前期物業服務合同的訂閲方式、合同部分條款和內容不認同、不執行，從而引發糾紛。
三、物業違規裝飾裝修帶來的風險
業主、物業使用人違規裝飾裝修，不僅會造成物業共用部位損壞、安全隱患、鄰里糾紛等，增加物業管理的運行、維修、維護成本，還會使物業服務企業承擔一定的物業裝飾裝修管理責任。
四、物業使用帶來的風險
在物業日常使用過程中，業主、物業使用人對物業使用出現不當行為和不當使用(如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、捐毀共用設備設施和場地等)。難以確定責任人;或業主、物業使用人因物業的“瑕疵或當事人的疏忽”而發生意外事故，造成他人人身傷害或財產損失時，物業服務企業就要承擔一定的法律責任風險。
五、法律概念不清導致的風險
在公共安全、人身財產的保險、保管方面，業主、物業使用人往往對物業管理安全防範主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關或業主自身承擔的安全防範責任強加給物業服務企業，導致物業服務企業與業主、物業使用人糾紛增加，物來服務企業為此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承擔額外責任。
六、管理費收繳風險
業主、物使用人由於各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業服務活動中比較突出的問題。由於物業服務企業普遍缺乏有效追繳手段，收費風險是物業日常管理服務的風險之一。
七、公用事業費用代收代繳存在的風險
在公用事業費用(如水電費等)的代收代繳以及公共水電費分攤中，物業管理單位居於收取和繳納的中間環節，如業主、物業使用人不及時、不足額繳納相應費用，勢必導致物業服務企業蒙受經濟損失，承擔其不應有的風險。
八、管理項目外包存在的風險
物業管理服務項目外包是物業管理動作中常見的現象。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂閲、實施管理的諸多環節，物業服務企業雖然可採取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專業公司履約時，專業服務行為不符合物業管理服務要求，雖然物業服務企業可能通過要求整改予以解決，但其後果往往是業主、物業使用人的將責任歸咎於物業服務企業。
九、物業管理員工服務存在的風險
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，要承擔相應的法律責任。由於員工違規操作引發的問題，按照法律上稱為的“僱主責任”，物業服務企業也將承擔其改正員工不當作為的賠償責任。
十、公共媒體在宣傳報道中的風險
在物業管理操作中，由於物業管理服務不到們、矛盾化解不及時、投訴處理不當，與各方溝通不及時等，均有可能導致牧業管理的輿論風險。輿論風險不僅會影響的物業服務企業的品牌形象，而且會給物業服務企業帶來經濟上的損失。
二、物業管理風險防範的措施
(1)物業服務企業要學法、懂法、守法，物業管理相關合同訂閲前要注重合同主體的合法性，合同服務的約定應儘可能地詳盡，避免歧義。合同訂閲中要明確相關服務標準、服務質量、收費事項、違約責任、免責條件、糾紛處理的方式等。在參與投標、接管項目、提供服務等各個環節自覺執行物業管理相關法律法規，並充分運用法律武器保護自身的合法權益，切實提高風險防範的法律意識、合同意識、公約意識和服務意識。
(2)物業服務企業要抓制度建設、抓員工素質、抓管理落實，建立健全並嚴格執行物業服務企業內部管理的各項規章制度和崗位責任制，不斷提高員工服務意識、服務技能和風險防範意識，通過機制創新、管理創新、科技創新改進經營管理方式，提高管理水平和效率，降低運營成本，增強企業自身的市場競爭能力和抵禦風險能力。管理中要特別注意對事故隱患的排除，在服務區域的關鍵位置，設立必要的提示和警示標牌，儘可能避免意外事件的發生。
(3)妥善處理物業管理活動相關主體間的關係。
①妥善處理與業主的關係。物業服務企業在向業主提供規範、到位、滿意服務的同時，應通過業主公約、宣傳欄等形式向業主廣泛宣傳物業管理的有關政策，幫助業主樹立正確的物業管理責任意識、消費意識和合同意識，使他們既行使好權利，又承擔相應的義務。
②妥善處理與開發建設單位的關係。物業服務企業要通過加強早期介入，幫助建設單位完善物業項目設計，提高工程質量，節約建設資金等，努力引導建設單位正確認識物業管理活動。
③妥善處理與市政公用事業單位及專業公司的關係。按照《物業管理條例》第四十五條的規定，物業管理區域內，供水供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用户收取有關費用。物業服務企業應當按此規定，與有關單位分清責任，各司其職。對分包某項專業服務的清潔、綠化等專業公司，要認真選聘，嚴格要求，並在分包合同中明確雙方的責任。
④妥善處理與政府相關行政主管部門、街道、居委會的關係，積極配合各級政府主管部門的工作，主動接受行政主管部門、街道辦、居委會對服務工作的指導和監督。
(4)物業服務企業應重視企業的宣傳，建立輿論宣傳的平台，樹立企業良好的形象。要與政府、行業協會、業主大會、新聞媒體等相關部門建立良好的溝通與協調機制。風險與危機發生後，應當從容應對，及時妥善處理，做好相關協調工作，爭取輿論支持，最大限度地降低企業的經濟和名譽損失。
(5)適當引入市場化的風險分擔機制。比如為其接管物業的共用設備設施購買保險、意外責任險、財產險等，苦發生樓宇外牆牆皮脱落傷及行人或砸壞車輛等意外事件，由保險公司承擔相應賠償責任。
(6)風險管理是一門新興的管理學科，它是以觀察實驗、經驗積累為基礎，科學分析為手段。因此，物業服務企業要重視研究風險發生的規律，加強控制和防範風險的能力。應當建立事前科學預測、事中應急處理、事後妥善解決的風險防範和危機管理機制，把握風險的規律性，引入先進的風險管理技術規避、轉移和控制風險，並針對不同類型的物來管理風險建立相應的應急預案來防範風險、應對緊急事件。
(7)在進行風險分析和風險評估的基礎上增添備用設備和安全設施。
(8)加強安全管理，落實安全責任，定期檢查安全設備。
(9)對意外進行調查、分析和報告。
