吉林市2021年老舊小區改造 工作實施方案 （徵求意見稿）

吉林市2021年老舊小區改造

工作實施方案

（徵求意見稿）

為深入貫徹黨中央、國務院，吉林省委、省政府推進城鎮老舊小區改造的決策部署，按照《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《吉林省人民政府辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（吉政辦發〔2020〕30號）精神，結合我市實際，特制定此實施方案。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實習近平總書記視察吉林重要講話重要指示精神，堅持以人民為中心的發展思想，貫徹新發展理念，按照高質量發展要求，認真解決城鎮老舊小區市政基礎設施不完善、環境及配套設施不完備、服務設施不健全等突出問題，全面提升基層治理能力，切實增強人民羣眾的獲得感、幸福感和安全感。

二、基本原則

（一）堅持以人為本，精準施策。以滿足城市居民需要為工作出發點和落腳點，既盡力而為又量力而行，徵求居民意見併科學確定改造內容和目標，動員羣眾參與，順應羣眾期盼，推動建設新型綠色完整社區。

（二）堅持統籌規劃，因地制宜。以社區為單位，落實“一區一規劃”，鼓勵打破小區分割，統一設計、改造、管理，集中連片改造，要充分體現小區特點，合理制定改造方案，對照改造內容，制定改造清單，確保居住小區的基礎功能，優化小區內部及周邊區域，努力拓展公共空間和配套服務功能。

（三）堅持機制創新，共建共管。以加強基層黨建為引領，將治理能力建設融入改造過程，建立和完善基層黨組織領導和基層羣眾自治機制，加強社區治理體系建設。充分調動居民與小區相關聯單位和社會力量積極性，廣泛開展“美好環境與幸福生活共同締造”活動。

三、任務目標

根據各區前期申報和省住房和城鄉建設廳批覆，2021年計劃改造全市老舊小區58個，涉及住宅樓433棟、建築面積267.04萬平方米、居民2.9萬户。計劃4月底前完成施工招投標等前期準備工作並全面開工，11月底前完成竣工驗收。

四、改造內容

按照基礎類、完善類、提升類三類改造內容，結合城市更新，對老舊小區及周邊區域的改造內容進行完善和提升。

（一）基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯繫的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入户、架空線規整（入地）等。

（二）完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閒設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

（三）提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衞生服務站等公共衞生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。充分考慮5G網絡設施建設，支持可再生能源應用，做好節能、節水器具推廣等工作。

五、組織機構及責任分工

深入落實老舊小區改造工作領導小組推進機制。市政府主要領導任組長，分管領導任副組長，成員包括市直相關部門和各區政府、開發區管委會。領導小組辦公室設在市住建局，負責綜合協調和日常工作，辦公室主任由市住建局局長兼任。各區政府、開發區管委會作為改造工作的實施主體，成立推進領導小組，每個改造小區成立指揮部（臨時黨支部），負責具體推進改造工作。具體分工如下： 

（一）市住建局

1.組織協調全市老舊小區改造工作。

2.組織各區政府、開發區管委會編制老舊小區改造可行性研究報告，並進行投資、內容、規模初審。

3.對改造小區進行調度、督導、協調和不定期抽查。工程結束後，會同相關部門組織綜合驗收和績效考核工作。

4.按照改造一個接管一個的原則，督促、指導各區政府、開發區管委會對改造後的小區建立長效管理機制。

5.協調供熱、燃氣、供水企業進行管網新裝和舊有管網改造升級。

6.對小區下水管網更新改造、小區內道路及配套設施改造規劃提供技術支持。

7.指導各區政府、開發區管委會招投標工作。

8.指導各區政府、開發區管委會辦理開工前各項手續。

9.指導各區政府、開發區管委會對施工質量和現場安全進行日常管理。

（二）各區政府、開發區管委會

1.各區政府、開發區管委會是改造的實施主體和後續管理的責任主體，負責統籌安排本區內“十四五”改造計劃和當年老舊小區的改造計劃；結合小區實際情況，在充分徵求業主意見的基礎上，每個小區制定一個改造方案。發揮街道、社區的主導作用，結合基層黨建工作，積極組織發動羣眾、駐區企事業單位、社會團體投入到改造工作中。

2.對改造小區的違法建（構）築物進行拆除。

3.依據相關規定和程序，組織項目的立項審批、前期手續辦理、工程招標及施工管理工作。

4.負責工程施工質量、施工安全和文明施工管理；負責工程的驗收和結算評審工作。

5.確定物業管理模式，建立長效管理機制。

6.負責改造資金籌集及撥付工作。

（三）市發改委

負責項目立項審批相關工作；指導各區政府、開發區管委會積極爭取國家發展改革委有關各類資金和政策，支持各區通過創新融資方式，推進老舊小區改造。

（四）市財政局

與市住建局、市發改委共同配合，積極向上爭取資金，籌措市級配套資金；做好資金撥付、監督和管理工作。

（五）市委組織部

指導各區政府、開發區管委會做好基層黨建引領老舊小區改造及社區綜合治理工作。在整治老舊小區改造後，積極推行“紅心物業”管理模式。

（六）市委宣傳部

將老舊小區改造作為惠及百姓民生的重點工作，加大對老舊小區改造先進典型的報道，為改造工作推進營造包容、理性、積極的輿論氛圍；運用多種方式不斷提高市民文明素質和城市文明程度。

（七）市教育局

指導和支持老舊小區改造所涉及托幼服務事業及設施的推進和完善工作；結合老舊小區改造工作，加強幼兒園、中國小校建設和管理。

（八）市公安局

結合老舊小區改造工程，同步實施“雪亮”“天網”等視頻監控系統工程。

（九）市民政局

支持和規範服務性、公益性、互助性社會組織發展，引導社會組織、公民法人蔘與老舊小區治理，形成多元共治、良性互動的老舊小區治理模式；推動老舊小區改造涉及民政方面養老服務設施建設。

（十）市規劃和自然資源局

指導並配合各區政府、開發區管委會做好老舊小區違法建（構）築物的認定、改造項目與相關規劃的銜接工作，對老舊小區內超過審批期限的臨時建（構）築物進行查處；指導開展老舊小區規劃設計工作；對於老舊小區改造中的擴建、新建項目縮短時限和流程，加快審批工作；根據國家及省市政策，落實老舊小區改造項目規劃審批、驗收等環節的改革措施。

（十一）市城管執法局

監督並指導各區政府、開發區管委會改造小區內違法建（構）築物的拆除工作，對小區內未經審批的違法建（構）築物進行查處；將整治改造後的小區納入網格化管理體系，實現管理常態化。

（十二）市文廣旅局

指導老舊小區改造的歷史文化挖掘、保護、提升工作，適應羣眾需要完善文化設施。

（十三）市衞生健康委

指導各區政府、開發區管委會結合老舊小區改造調整完善基層醫療衞生機構及托育服務設施的佈局；支持老舊小區醫療服務事業發展及相關設施完善工作。

（十四）市市場監督管理局

組織做好改造小區內配套建設各種食品店、便利店等監管工作；指導做好加裝電梯的安裝監督檢驗和定期檢驗工作。

（十五）市體育局

根據老舊小區改造具體設計方案，對已改造完成小區安裝、完善體育健身設施。

（十六）市政數服務局

依據國家和省有關老舊小區改造的政策指導文件，精簡審批流程，搭建綠色審批通道，協助加快完成老舊小區改造各項前期手續辦理。

（十七）市通信管理辦公室

協調各通信專營單位配合各區做好小區內線纜改造落地，樓道內線纜入槽等相關工作。

（十八）市供電公司

同步實施小區供電系統更新改造，包括户外箱變、變壓器、線纜、分支箱、樓道內等全部供電設施設備；配合做好管線整理工作。

（十九）市水務集團、各供熱公司、各燃氣公司

按本方案要求，組織實施小區內供水、供熱、供氣管網的更新改造。

（二十）市城建集團

負責組織在小區內新建地下通訊管廊並負責與各運營商對接做好線纜入廊工作，做好日常管廊的養護管理。

（二十一）吉視傳媒、移動公司、聯通公司、電信公司

組織更新老舊線路、拆除廢棄設施，組織將室外架空線纜敷設新建地下線纜管廊內，將樓道內線纜敷設進入電纜橋架內。

六、工作步驟

（一）編制改造方案

各區政府、開發區管委會按上級工作要求，每個實施改造的老舊小區（片區）要編制一個改造方案，方案應按標準格式編制，包括“編制依據”、“小區（片區）現狀調查及分析”、“小區（片區）改造內容及設計”、“組織實施”、“投資估算及資金籌措”和“其他”（其他説明的內容）六部分。方案編制應充分結合“海綿城市”和“智慧城市”等理念。

完成時限：2021年3月5日前。

（二）改造方案的聯合審查及上報

市老舊小區改造工作領導小組辦公室（以下簡稱“市舊改辦”）組織市發改委、財政、規劃和自然資源、生態環保、人民防空、行政審批服務、城市管理等部門，街道辦事處、居民委員會、居民代表，以及電力、供水、排水、供氣、供熱、通信、廣播電視等專營單位對改造方案進行聯合審查，將修改確定的改造方案上報省住房和城鄉建設廳舊改辦。

完成時限：3月10日前完成審查，3月15日前完成上報。

（三）項目前期手續的辦理和拆違

各區政府、開發區管委會要精心準備，加快辦理工程建設的各項前期手續，市、區兩級各行政審批服務部門要按照國家及省市有關老舊小區改造工作簡化審批事項及流程的相關要求，加快審批和服務。各區政府、開發區管委會要聯合市執法、規劃和自然資源等部門，摸排改造小區內違法建構築物數量，組織精幹力量，全面開展違建清理，同步加快完成各改造項目招投標工作，為改造施工創造先決條件。

完成時限：4月30日前完成。

（四）組織地下管網改造

各區政府、開發區管委會要積極與各供水、供熱、供氣、供電、通信、廣播電視專營單位對接，形成管線改造計劃，協調城建集團開展地下管廊建設，為管線改造及落地創造條件。各管線專營單位要抓緊完成改造計劃制定，落實項目資金，提前做好各項開工準備。

完成時限：5月1日前開工，5月末竣工。

（五）全面組織工程建設

各區政府、開發區管委會要優選施工單位和監理單位，嚴格按照批准的施工圖設計，組織各小區全面開工建設。要加強工程質量管理，嚴控施工材料質量，落實施工現場安全管理，規範操作環節，確保文明有序施工。老舊小區改造工作指揮部、老舊小區改造監督委員會對施工全程進行監督，對發現問題及時反映上級有關部門。

完成時限：5月末開工、9月末竣工。

（六）竣工驗收

項目完工後，由各區政府、開發區管委會組織區級相關部門、建設單位、參建單位、街道、社區、居民代表等進行項目聯合竣工驗收。驗收通過後，應及時完成竣工結算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。各區政府、開發區管委會統籌，街道、社區及小區業主委員會按照確定的建後管理模式，落實管理和服務，做到“改造一個、管好一個”。

完成時限：11月末完成竣工驗收。

七、保障措施

（一）加強組織領導。各區政府、開發區管委會要高度重視、提高站位，充分認識老舊小區改造的重大意義，主要領導要全力保障，分管領導要牽頭推進，明確職責分工，堅持專人負責、專班推進，按照“圖表化、清單化、模板化、機制化”要求，抓好貫徹落實。各成員單位要加強條塊協作，發揮部門職能，統籌協調解決改造中出現的各類問題。

（二）強化黨建引領。建立以社區為中心，駐區黨政機關、企事業單位、社團組織、業主黨員組成的新型黨組織模式。在老舊小區改造及推進並建立成效管理機制工作中，發揮領導作用和黨員的模範帶頭作用。

（三）健全實施機制。

1.建立健全各方參與機制，各區政府、開發區管委會要充分發揮社區黨組織作用，搭建社區溝通議事平台，開展多種形式的基層協商，促進居民形成共識。建立居民參與改造方案的制定、配合施工、參與工程實施和質量監督、評價和反饋小區改造效果的工作機制。依託改造工程指揮部，推動設計師進社區、小區，輔導居民有效參與改造。組織引導社區內機關、企事業單位積極參與改造。教育、民政、衞生健康、文化旅遊、體育等部門在安排項目、資金計劃時向老舊小區內的項目傾斜。吸引社會力量參與各類公共服務設施配套建設和運營。

2.建立項目統籌推進機制。各區政府、開發區管委會要明確項目實施主體，制定工作流程圖，健全項目管理機制，推進項目有序實施。對納入年度改造計劃的項目，要制定改造方案，統籌安排各項改造內容，5月底前要完成立項、可研、初設、施工圖設計、工程招標、開工報告等前期工作。要科學安排工程時序進度，強化工程實施的協調調度和關鍵點管理，確保完成主要改造任務並投入使用。落實建設單位質量安全首要責任以及設計、施工、監理等企業主體責任，杜絕安全隱患，加強隱蔽工程質量監管。全面做好工程驗收移交工作。充分發揮社會監督作用，暢通投訴舉報渠道。

3.建立完善小區長效管理機制。各區政府、開發區管委會做好老舊小區改造與社區治理體系和能力建設有機結合，將小區長效管理納入改造實施方案同步推進，倡導“施工+物業”改造模式。建立健全基層黨組織領導，成立改造監督委員會，引導居民協商確定改造後小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果。

（四）建立共擔機制。

1.合理落實居民出資責任，各區政府、開發區管委會要積極推動居民通過直接出資、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式參與改造。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。鼓勵有需要的居民同步進行户內改造或裝飾裝修、家電更新。鼓勵居民在達成一致共識、資金落實到位、房屋檢驗合格、現場具備安裝條件、建後管理責任明確的條件下，對既有住宅加裝電梯，對屬於改造範圍內的老舊小區，可按照相關政策給予專項補助。

2.創新項目融資模式。各區政府、開發區管委會要積極爭取國家補助資金，借鑑其他城市優秀經驗，做好項目包裝，算好專項收益，積極申請國家專項債，落實資金保障。鼓勵商業銀行加大產品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法合規對老舊小區改造提供信貸支持。可通過居民出資、政府補助、各類涉及小區資金整合、專營單位和原產權單位出資等，統籌政策資源，籌集改造資金。有條件的老舊小區及周邊新建、改建擴建用於公共服務的經營性設施，以未來產生的收益平衡老舊小區改造支出；以社區為單元，結合老舊小區改造與城市更新相統籌方式，形成片區改造項目。吸引社會資本參與社區服務設施改造建設和運營。

3.保障市、區兩級財政匹配資金。市、區兩級財政部門要積極籌措資金，按1：1比例補足資金缺口，保證項目的順利啟動和有序推進。

（五）加快改造項目審批。結合項目審批制度改革，精簡改造項目的審批事項和環節，對符合條件的項目，可合併簡化報批文件和審批程序。可通過多方聯合會商形式明確優化簡化改造實施方案審批程序、材料的具體要求，並作為改造項目審批及事中事後監管的依據。在符合國土空間規劃的前提下，對不涉及規劃條件調整、重要街道兩側外立面改造的項目，無需辦理用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，由市規劃和自然資源局在會商意見中明確，並可在會商意見中明確簡化規劃許可的其他措施。不涉及建築主體結構變動的低風險項目，建設單位履行告知承諾後，可不進行施工圖審查。改造項目完工後，由項目建設單位召集相關部門、參與單位、居民代表等進行項目聯合驗收。近期，市政府將下發具體加快審批的指導意見。

（六）開展引入社會資本可持續發展機制試點。各區政府、開發區管委會要深入推廣代建制，學習借鑑“勁鬆模式”及北京“魯谷項目”的投資、建設、運營一體化服務模式（EPC+BOT），積極引入社會資本參與，將老舊小區改造與黨建引領、完善社會公共管理、物業管理有機結合，形成長效機制。原則上每個區要選取一個改造項目開展試點，要選取實踐經驗豐富，具有一定實力的企業參與老舊小區改造，在改造方案階段全面介入，做好工作銜接。加大對試點小區的政策、資金支持，在依法依規條件下，採取多種形式，讓企業獲取合理利益，實現企業投資平衡，達到持續發展目的。

（七）明確管網改造方式。

1.供水、供熱、供氣改造方式。各區政府、開發區管委會與供水、供熱、供氣單位簽訂代建合同，各專營單位按代建合同的約定組織工程設計、招標、施工、工程結算的審核、工程款的撥付等，並參與工程驗收。工程標準由各專營單位按吉林省老舊小區改造相關標準和行業標準確定，各區政府、開發區管委會統籌安排確定管線位置、回填要求、施工順序、竣工時間。國家補貼資金到位後，按代建合同約定由區政府撥付給各專營單位，再由專營單位按合同約定撥付給各施工、設計、監理等單位。國家補貼資金不足部分，由各專營單位自籌解決。工程竣工後，各區將地下管網設施的維護管理權移交給各專營單位，改造後的地下管網設施設備產權按照法定程序向各專營單位移交。要做到應改盡改、一次到位，5年內不得重複改造挖掘。要確保實際改造規模與可研批覆規模基本一致，如實際改造規模低於可研批覆規模，國家補貼資金按相應比例折減。

2.通訊管線改造方式。授權市城建集團作為地下通訊管道的運營主體，開展地下通訊管道的建設運營和日常管理。聯通、移動、電信、廣電等運營商負責通訊線路改造落地計劃的制定、資金落實和組織實施。各運營商可與市城建集團協商簽訂地下管線委託運營的協議，市城建集團在一定期限內降低管線入廊收費以補償各運營商的管線改造成本。

（八）實施績效管理。將老舊小區改造工作納入對各區政府的績效考核項目。市舊改辦要加強監督指導，建立項目管理制度和日常調度通報機制，以人民羣眾滿意度和受益程度、改造和財政資金使用效率作為重要指標，建立健全績效考核標準和辦法，做好年度績效考核工作。

（九）加強宣傳引導。充分利用各類媒體做好宣傳工作，提高社會公眾對老舊小區改造的認識，形成社會支持、羣眾積極參與的濃厚氛圍。要及時總結推廣宣傳優秀項目、典型案例，引導羣眾轉變觀念。利用網絡平台、新聞發佈會等方式，及時準確發佈、解讀城鎮老舊小區改造政策措施，主動釋放正面信息，及時迴應社會關切。